ESG與企業投資土地買賣無關？小心不留意環保法規而因小失大
2022-10-31
當全世界ESG成為潮流，環保意識增加，政府更宣布2025淨零碳排政策目標，有關單位也開始針對相關環保法令進行增修。當企業要進行投資發展進行土地或地上物買賣，甚至到進行併購中有相關地上物或土地資產時，應要留意相關資產是否符合環保法規，以免交易後發現所交易的土地或地上物資產不符合相關規定，影響資產運用價值，除了要花費改善費用外，如要進一步求償，更可能增加企業訴訟成本，耽誤公司正常發展。以下簡單案例分享，讓中小企業主得進一步了解此部分法律風險並保護自身利益。
示範案例：
A公司於101年間向某自然人B購買系爭土地及其上建物，以從事金屬表面處理業，然而於105年間，地方主管機關通知A公司系爭土地上有重金屬污染超過土壤污染管制標準，應依土壤及地下水污染整治法（下稱土污法）規定，提出污染改善計畫，同時A公司始知悉， C公司曾於100年間在系爭土地上經營金屬製品製造業，其製程亦可能產生重金屬污染，然而由於A公司基於其為土污法所規定之污染土地關係人，因此只好先依行政處分進行系爭土地之污染改善，而所花費之改善費用，是否能再向B或C公司求償？
分析說明：
一、高污染潛勢事業所使用土地如有變更使用者時，應事先做好責任釐清：
- 依土壤及地下水污染整治法第8條第1項規定：「中央主管機關公告之事業所使用之土地移轉時，讓與人應提供土壤污染評估調查及檢測資料，並報請直轄市、縣（市）主管機關備查」；所謂「中央主管機關公告之事業」，依「土壤及地下水污染整治法第八條第一項之事業」可知包含金屬處理業、石油化工原料製造業等高污染事業之工廠、加油站、廢棄物處理業等高污染潛勢事業（以下統稱公告事業）。
- 由於公告事業之製程相較於一般事業，產生污染之可能性較高，也因此土污法第8條規定主要係為釐清土地易主時之狀態，目的除為了後續倘若發現污染，能幫助主管機關調查造成污染之原因外，對於公告事業以及受讓土地者而言，能釐清雙方之責任。
- 對此，土污法另於第9條第1項亦規定：「中央主管機關公告之事業有下列情形之一者，應於行為前檢具用地之土壤污染評估調查及檢測資料，報請直轄市、縣（市）主管機關或中央主管機關委託之機關審查：一、依法辦理事業設立許可、登記、申請營業執照。二、變更經營者。三、變更產業類別。但變更前、後之產業類別均屬中央主管機關公告之事業，不在此限。四、變更營業用地範圍。五、依法辦理歇業、繳銷經營許可或營業執照、終止營業（運）、關廠（場）或無繼續生產、製造、加工」，此都是考量在這些情形下，都會有土地使用易主之情況，為了後續主管機關調查，以及釐清責任歸屬所定之規定。
二、A公司無論是向B或C公司請求損害賠償之困難度都很高
- 以本件案例而言，A公司在當時係向自然人B（非公告事業）購買系爭土地，也因此無需依土污法第8條規定進行土壤檢測；然而，C公司屬公告事業，因此在移轉予自然人B時，則需依土污法第8條規定進行土壤檢測。
- 然而，本件A公司為金屬表面處理業，亦屬公告事業，其製程亦容易產生重金屬污染，故而要如何去證明系爭土地之重金屬污染為C公司非其所造成，倘若系爭土地歷次移轉過程均未進行土壤檢測，則將難以就此部分舉證，也因此A公司向C公司求償成功之機率就降低。
- 再來，A公司如擬向賣家自然人B依買賣契約請求瑕疵擔保，此部分亦困難之原因在於，A公司需先舉證該污染於B將系爭土地移轉予A公司前即存在，而如前所述，A公司與C公司之製程均有造成重金屬污染之可能性，倘若無相關土壤檢測報告，則難以舉證此事實。
三、
未來企業於買賣土地時或有土污法第9條第1項各款情事時應注意事項：
以本件案例來看，A公司係從一自然人B處受讓系爭土地，也因此本不需要依土污法第8條第1項規定進行土壤檢測，然而在企業若屬土污法上之公告事業，建議在買賣土地，或有有土污法第9條第1項各款情事時，應：
- 向地政機關調閱系爭土地之使用歷程，檢視是否曾有公告事業於其上進行營運。
- 如有，可向地方主管機關函詢當時公告事業移轉時所備查之土壤檢測資料，了解當時土壤使用狀態。
- 要求賣家先提供合格之土壤檢測資料，並於買賣契約或相關合約明定如未來發現污染時之法律效果為何之約款。
- 更為謹慎的作法，則為企業自行再委託檢驗機構進行土壤檢測。
以上做法雖比一般不動產買賣之準備工作來的繁瑣，且耗成本費用，然而污染改善費用往往十分龐大，進行事後求償亦有相當訴訟成本，企業為省一時之便，反而得不償失。